Rescisão do contrato Imobiliário: Direito do comprador do imóvel na planta.
debora Pedroso • February 13, 2020
O que mais se perguntam relacionado à rescisão de contrato imobiliário ou do distrato, é se o comprador faz jus ao dinheiro investido naquele imóvel. Em razão da situação de crise econômica que o país atravessa, os compradores e incorporadoras de imóveis têm lidado com problemas para conseguir honrar com o combinado descrito no contrato. Seja no atraso de entrega do imóveil, ou aumento de inadimplência, assim surge o problema de distratos de imóvel.
Para aqueles que compram um imóvel, muitas vezes na planta, não possuem intenção de se desfazer dele, os fatos a maioria das vezes apresentados para "ruptura" do contrato é relacionado ao desemprego, arrependimento da compra e onerosidade excessiva, atraso na entrega da obra e metragem inferior no que consta no contrato.
Até então, não havia legislação própria para tratar do assunto. Isso porque, não existiam regras claras sobre o caso de rescisão contratual no caso de desistência antecipada, muito menos a definição de um percentual de retenção para as construtoras, o que gerava longas disputas judiciais.
O comprador quando entra em contato com a empresa que realizou a venda a fim de notificá-la quanto ao seu interesse em fazer a rescisão de contrato imobiliário e não permanecer no negócio, muitas vezes recebe uma negativa por parte desta no que diz respeito aos valores pagos e sua consequente restituição.
Neste momento começa o conflito entre o comprador e a incorporadora.
Até 2019, não havia legislação própria para tratar do assunto de distrato do contrato, isso porque, não existiam regras claras sobre o caso de rescisão contratual no caso de desistência antecipada, muito menos a definição de um percentual de retenção para as construtoras, o que gerava longas disputas judiciais.
As novas regras contidas na lei 13.786/18, trata a respeito da desistência da compra de imóvel adquirido na planta, com essas novas regras houve a possibilidade de a construtora reter, a título de multa, até 50% do dinheiro pago pelo comprador. Esse percentual ficou estabelecido apenas para os casos em que a obra esteja em regime de patrimônio de afetação, que é quando o empreendimento tiver seu patrimônio separado da incorporadora. Já para os empreendimentos fora desse regime, o teto da multa cai para 25%.
A nova norma também legaliza o direito de arrependimento ao comprador, que agora possui 7 dias para sinalizar a desistência e receber todos os valores já pagos, incluindo a corretagem. Em caso de atraso na entrega, também foi regulamentada a carência de 180 dias, sem obrigação de indenizar o consumidor, após esse período, o comprador poderá cancelar o contrato e receber o valor pago integralmente, ou, receber indenização de 1% do valor, relacionado a cada mês de atraso, caso não queira romper o contrato.
Essa lei veio para dar mais segurança jurídica aos procedimentos de rescisão contratual, tanto para as construtoras quanto para os próprios clientes. O percentual fixado em lei tende a desestimular a prática de desistências e diminuir os custos para as empresas, melhorando os valores praticados no mercado. Acredita-se que a decisão de compra de um imóvel será, ou pelo menos deveria ser, mais planejada em ambas as partes, sob pena de sofrer prejuízos consideráveis.
A Lei 13.786/2018 acrescentou à Lei 4.591/64 os artigos 35-A, 43-A e 67-A.
Exigências para validade do contrato:
No início do caput do artigo 35 da lei 4.591/64 contém informações claras e transparentes a respeito das obrigações assumidas, estabelecendo a eventual omissão a respeito das informações exigidas deverá ser sanada em 30 (trinta) dias, sob pena de rescisão contratual por justa causa, hipótese em que as partes deverão ser restituídas ao estado em que antes dele se achavam, nos termos do artigo 182 do Código Civil .
Nessa hipótese de rescisão por vício formal do contrato, o consumidor fará jus a receber de volta a integralidade do que houver pago ao incorporador, corrigido monetariamente e sem nenhuma espécie de retenção.Caso houver alegação de prejuízo decorrente, por exemplo, da indisponibilidade dos valores pagos à vendedora e consequente perda da chance de realizar outro negócio no mesmo período, o consumidor poderá reclamar indenização por perdas e danos.
Essa norma alerta que o consumidor adquirente do imóvel firme sua assinatura junto a cada uma das cláusulas que trate das consequências do desfazimento do contrato, bem como que essas cláusulas em específico sejam redigidas com destaque, permitindo sua imediata e fácil compreensão.
Penalidade para o consumidor caso houver desfazimento do contrato:
Como já citado no ínicio do texto, caso a incorporação estiver submetida ao regime do “patrimônio por afetação”, a multa devida pelo promitente comprador que der causa ao desfazimento do vínculo, seja por inadimplência, seja por desistência, poderá ser de até 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos pelo consumidor ao longo do contrato. Nesse caso, a restituição dos valores devidos, com a retenção do valor da multa, corretagem e outros encargos, deverá ser realizada no prazo máximo de 30 (trinta).
O regime de “patrimônio por afetação” tem previsão legal nos artigos 31-A a 31-F da própria Lei 4.591/64, e ocorre quando “o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes”. Por esse regime, no caso de falência do incorporador, a lei busca assegurar que os próprios adquirentes deem continuidade à obra.
Caso o consumidor dar causa ao desfazimento do vínculo e a unidade imobiliária já lhe tenha entregue as chaves, a incorporadora também poderá reter do montante a ser restituído ao comprador, além da comissão de corretagem e do valor da multa convencional, valor do IPTU e cotas condominiais do período, valor equivalente a 0,5% (cinco décimos por cento) do valor atualizado do contrato pela fruição do imóvel no período correspondente à disponibilização, e, ainda, outros encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato.
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O golpe do falso advogado tem se tornado cada vez mais comum e sofisticado. Criminosos entram em contato com clientes se passando por advogados, utilizando fotos reais, nomes verdadeiros e até informações sobre processos em andamento. O contato costuma ser feito por WhatsApp, com mensagens convincentes que aparentam ser profissionais. O objetivo é ganhar a confiança da vítima para aplicar golpes financeiros, como o pagamento de supostas taxas de liberação ou custas judiciais inexistentes. Para se proteger, é fundamental desconfiar de qualquer mensagem recebida de números desconhecidos, mesmo que contenham dados verídicos. Nunca envie informações pessoais ou realize pagamentos sem antes confirmar diretamente com o escritório oficial do advogado ou pelos canais de comunicação habituais. Em caso de dúvida, bloqueie o número e denuncie. A prevenção começa pela desconfiança e pela confirmação da identidade de quem entra em contato.
O que acontece quando um sócio vem a falecer? Pela lei, a regra é clara: os herdeiros não entram automaticamente no lugar do sócio falecido. O Código Civil determina que, nesses casos, a quota do sócio deve ser liquidada e os herdeiros recebem apenas o valor correspondente à participação dele na empresa, os chamados "haveres". Mas essa regra não é imutável. Se o contrato social permitir, os herdeiros podem ser admitidos como novos sócios, desde que os demais aprovem. Imagine uma empresa com três sócios. Um deles falece e deixa três herdeiros. Se o contrato social da empresa não conter uma cláusula definindo se esses herdeiros podem ou não entrar na sociedade, a participação do sócio falecido será liquidada. Os herdeiros recebem o valor correspondente às quotas em espécie, e a empresa perde parte do capital ou pode até ter que desembolsar um valor alto de uma só vez. Se o contrato permitir a entrada dos herdeiros, mas os sócios remanescentes não quiserem novos participantes, a situação também pode virar uma disputa judicial. Por isso, o ideal é que o contrato social já deixe claro como será feita a sucessão: se os herdeiros podem assumir a posição; como será calculado o valor da quota e em que condições o pagamento será feito. O cálculo desse valor pode variar. Pode ser feito com base no patrimônio da empresa, no valor de mercado ou em projeções de lucro. Se o contrato não definir, o jeito é partir para um balanço especial ou até uma avaliação judicial, o que aumenta custos e ainda sim é incerto. Os tribunais já deixaram claro que herdeiros não têm direito automático a se tornarem sócios, mas também não podem ser ignorados. Eles têm direito ao valor da quota proporcional, e a empresa precisa garantir que esse processo seja justo e transparente. Se a sociedade não quiser admitir novos sócios, a dissolução parcial resolve o problema, mas só se tudo estiver previsto de antemão. Então qual é a solução? Revisar o contrato social enquanto todos estão vivos e em pleno acordo. Uma cláusula bem feita evita surpresas, protege a continuidade do negócio e garante que, em um momento futuro do falecimento do sócio, a empresa não precise enfrentar ainda mais complicações jurídicas.
O Provimento nº 194/2025 do CNJ permite que qualquer pessoa consulte escrituras públicas e procurações pela internet, sem justificar interesse. A busca é feita via CEP, com dados básicos dos atos, ampliando o acesso à informação notarial no Brasil.
Se for vítima de discurso de ódio em redes sociais, salve as provas (prints, links) e denuncie à plataforma. Você pode processar o autor por danos morais e até a rede social, se ela não remover o conteúdo após notificação. Plataformas são obrigadas a combater discriminação sob o Código do Consumidor, podendo ser multadas se falharem. Liberdade de expressão não inclui ofensas.
Incluir cláusulas de jurisdição brasileira e aplicação da legislação nacional em contratos de importação assegura maior segurança jurídica ao importador, evitando disputas em tribunais estrangeiros e custos elevados. Isso garante que litígios sejam resolvidos no foro brasileiro, sob leis locais, geralmente pelos tribunais estaduais, e não pelos do país do vendedor.
No Direito do Consumidor, a ação por danos morais é cabível quando o credor não exclui o registro da dívida em nome do devedor, no cadastro de inadimplentes, no prazo de cinco dias úteis, a partir do integral e efetivo pagamento do débito"
A venda das quotas de Carlos (20%) para Maria na "Comércio de Materiais Ltda." alterou o equilíbrio de poder, elevando a participação de Maria para 50% e igualando-a a João. Apesar de seguir a cláusula de preferência do contrato social, a mudança criou impasses nas decisões, exigindo consenso ou mediação. O caso mostra como transações societárias, mesmo simples, impactam a governança, destacando a importância de due diligence e planejamento para evitar conflitos.
O atraso ou divergência na entrega de produtos em contratos de importação configura inadimplemento, permitindo ao importador exigir cumprimento forçado, rescisão, ajustes ou indenização por danos, conforme o Código Civil. Documentar todas as etapas e notificar o fornecedor são passos essenciais; se não resolvido extrajudicialmente, a ação judicial com assessoria especializada é recomendada para garantir a reparação dos prejuízos.
Multas condominiais só podem ser cobradas se previstas no regulamento interno, com critérios claros e direito à defesa do condômino, sendo abusivas quando desproporcionais ou sem comprovação. Por exemplo, um morador foi multado por estacionar em vaga proibida, mas apresentou imagens provando que seu carro não estava no local na data da infração; mesmo assim, o síndico insistiu na cobrança. Nesses casos, é possível recorrer à Justiça para cancelar a multa, sendo recomendável procurar um advogado para orientação jurídica.
O visto EB-2 "Exceptional Ability" permite a imigração permanente para profissionais com habilidades excepcionais em ciências, artes ou negócios. Exige comprovação por meio de três de sete critérios (como diploma, experiência ou prêmios). Documentação sólida e assessoria jurídica são essenciais para o sucesso.
